Asuntotarjonnan joustavuus ja asumiskustannukset

23.3.2020

Elias Oikarinen, Professori, Kiinteistötalous, Aalto-Yliopisto
 
Markkinataloudessa hyödykkeen tai palvelun kysynnän kasvu – esimerkiksi tulotason nousun tai väestökasvun seurauksena – aiheuttaa tyypillisessä tapauksessa kyseisen hyödykkeen tai palvelun hinnannousun. Tämä pätee myös asuntomarkkinoilla: kasvava asuntokysyntä kaupunkialueella johtaa korkeampaan asuntojen hinta- ja vuokratasoon ja siten suurempiin asumiskustannuksiin.
 
Asuntotarjonnan hintajousto määrittää asuntotarjonnan kyvyn sopeutua asuntokysynnän muutoksiin ja siten sen, kuinka paljon asuntojen kysynnän kasvu aiheuttaa hintojen nousua ja kuinka paljon asuntokannan lisäystä. Tarjonnan korkea jousto tarkoittaa sitä, että asuntokysynnän kasvaessa asuntokanta kasvaa voimakkaasti, minkä seurauksena asuntojen hinta- ja vuokrataso nousevat vain vähän. Kaupungissa, jossa tarjontajousto on pienempi, yhtä voimakas asuntokysynnän kasvu aiheuttaa suuremman nousun asumiskustannuksissa. Vastaavasti asumiskustannukset ovat tietyn tulotason ja väkimäärän omaavassa kaupungissa sitä matalammat, mitä suurempi on asuntotarjonnan joustavuus.
 
Asumiskustannusten pidemmän aikavälin kehityksen kannalta erityisen tärkeä on asuntomarkkinoiden pitkän aikavälin tarjontajousto – se, miten paljon asuntotarjonta kasvaa kokonaisuudessaan useamman vuoden aikana, kun kysynnässä on tapahtunut kasvua. Pitkän aikavälin tarjontajouston alueelliset erot ovat Suomessa merkittävät. Eroja selittävät erityisesti kaupungin väestömäärä sekä hallinnollisten ja maantieteellisten tekijöiden tarjonnan sopeutumiselle asettamat rajoitteet. (Oikarinen ym., 2015; Oikarinen, 2015.)
 
Asuntotarjonta on luonnostaan jäykintä isoissa kaupungeissa. Lisäksi hallinnolliset tarjontarajoitteet kiristyvät tyypillisesti kaupungin koon mukana, pienentäen tarjonnan joustavuutta entisestään. Ilman kaavoituksen ja maapolitiikan joustavoittamista väestön keskittyminen suurimpiin kaupunkikeskuksiin pienentää tarjonnan pitkän aikavälin hintajoustoa Suomessa, mikä on omiaan johtamaan voimakkaampaan kasvuun asumiskustannuksissa, voimistamaan asuntohintojen syklejä ja pienentämään asumisväljyyttä.
 
Asumiskustannusten välityksellä asuntotarjonnan joustavuudella on merkittäviä vaikutuksia laajemminkin aluetalouksiin ja kansantalouteen. Viime vuosina johtavien kaupunkitaloustieteen tutkijoiden keskuudessa onkin voimistunut näkemys, jonka mukaan asuntotarjonnan hintajousto näyttelee keskeisestä roolia kaupunkialueiden kasvudynamiikassa.
 
Asuntotarjonnan heikko sopeutumiskyky on rasite kotitalouksille, yrityksille ja kuntataloudelle ja siten alueen kasvulle ja edelleen koko kansantalouden kehitykselle. Asumiskustannuksilla, ja siten asuntotarjonnan joustavuudella, on huomattavia vaikutuksia alueelliseen väestökasvuun ja -rakenteeseen, tulotasokehitykseen, tulojen ja varallisuuden jakautumiseen, muuttoliikkeeseen sekä paikallisiin työmarkkinoihin. Esimerkkinä mainittakoon, että joustamattomampi asuntotarjonta vaikuttaa pienentävästi työvoiman tarjontaan ja siten kasvattaa työvoimakustannuksia heikentäen alueen kilpailukykyä. Julkistalouden näkökulmasta haittapuolena ovat myös suuremmista asumiskustannuksista poikivat korkeammat sosiaalimenot.
 
Julkinen hallinto kykenee vaikuttamaan merkittävästä alueellisten asuntomarkkinoiden dynamiikkaan ja siten asumiskustannusten kehitykseen ja edelleen kaupunkialueiden kehityspolkuihin: Asuntotarjonnan joustokykyyn voidaan vaikuttaa kaavoituksella ja maapolitiikalla sekä esimerkiksi veroteknisillä toimilla ja erilaisilla kannustimilla.
 
Smartland-hankkeen yhtenä tavoitteena on tuottaa uutta luotettavaa tieteellistä ja samalla politiikkarelevanttia informaatiota siitä, miten erilaiset maankäyttöpolitiikan toimintatavat ja työkalut vaikuttavat asuntotarjonnan pitkän aikavälin sopeutumiskykyyn. Samalla hankkeessa luodaan 25-30 Suomen suurimman kaupungin kaavoituksen ja maapolitiikan rajoittavuutta sekä sen kaupunkien välisiä eroja kuvaava indeksi. Tarkoituksena on, että tämän informaation avulla kykenemme tunnistamaan ja suosittelemaan toimintamalleja, jotka edistävät asuntotarjonnan sopeutumiskykyä ja joiden avulla siten voidaan hillitä paremmin asumiskustannusten nousua kasvavan asuntokysynnän oloissa.
 
Tavoitteiden saavuttaminen vaati tiivistä vuorovaikutusta yksityisen sektorin toimijoiden ja erityisesti kaupunkien kaavoituksesta ja maapolitiikasta vastaavien toimijoiden kanssa. Yhteistyö tämän tärkeän aiheen tiimoilta on lähtenyt liikkeelle hyvin.
 
Lähteet

Oikarinen, E., Peltola, R. & Valtonen, E. (2015). Regional variation in the elasticity of supply of housing, and its determinants: The case of a small sparsely populated country. Regional Science and Urban Economics, 50, 18-30.

Oikarinen, E. (2015). Asuntotarjonnan hintajouston alueelliset erot. Kansantaloudellinen aikakauskirja, 111, 454-475.