Pandemiat ja asuntohintakehitys – mitä kertoo tieteellinen tutkimus?

18.5.2020

Elias Oikarinen, Kiinteistötalouden associate professori, Smartland-hankkeen varajohtaja, Aalto-Yliopisto

 

Aihepiirin niukan tieteellisen kirjallisuuden pohjalta voi todeta, että pandemia aiheuttaa tyypillisesti selvästi voimakkaamman pudotuksen asuntojen kauppamäärissä kuin hinnoissa, ja vuokrataso reagoi vielä selvästi hintoja vaimeammin. Koronapandemia – niin ikävä kuin se onkin – tuo mukanaan mielenkiintoisia tutkimusmahdollisuuksia asuntomarkkinatutkijoille siinä missä muillekin tieteen tekijöille.

 

On hyvin tiedossa, että meneillään olevalla Covid-19 -pandemialla, kansankielellä koronalla, on lukuisia taloudellisia vaikutuksia. Asuntomarkkinatkaan eivät säästy näiltä vaikutuksilta, ja koronapandemian seurauksista asuntomarkkinoilla on käyty runsaasti keskustelua niin Suomessa kuin muuallakin. Keskustelussa ei ole havaittavasti hyödynnetty aihepiiriä koskevaa tieteellistä tutkimustietoa. Vaikka jokaisella pandemialla on omanlaiset vaikutuksensa ja asuntomarkkinoiden – sekä ympäröivän yhteiskunnan – rakenteet vaihtelevat eri maiden, alueiden ja aikakausien välillä, on hyödyllistä tarkastella aihepiirin aiempaa tieteellistä kirjallisuutta, jotta koronapandemian vaikutuksia voidaan ennakoida valistuneemmalta pohjalta.

 

Pandemia voi vaikuttaa asuntokysyntään useammalla tavalla. Suora vaikutus kysyntään tapahtuu kuolleisuuden välityksellä. Koronapandemian vaikutukset kokonaiskuolleisuuteen ovat kuitenkin epäselvät, koska pandemian aiheuttamat toimenpiteet voivat vähentää muuta kuolleisuutta. Selvää on joka tapauksessa se, että koronan aiheuttamat talouskehitystä heikentävät toimenpiteet vähentävät kysyntää ja aiheuttavat siten matalamman hintatason asuntomarkkinoilla.

 

Toisaalta pandemialla voi olla merkittävä vaikutus myös asuntojen tarjontaan asuntorakentamisessa tapahtuvien viivästymisten kautta. Vähentynyt asuntorakentaminen pienentää asuntohintojen (todennäköistä) madaltumista.

 

Pandemian kaltaisen shokin asuntomarkkinavaikutusten osoittaminen luotettavasti on haastava tehtävä. Merkittäviä pandemioita tai epidemioita tapahtuu harvoin, ja niihin liittyvää luotettavaa dataa on saatavilla vain vähän. Erityisen haasteellista on varsinaisen syy-seuraussuhteen osoittaminen pandemian ja asuntomarkkinakehityksen välillä.

 

Francke ja Korevaar (2020) tuovat tuoretta, joskin historiallisiin tapahtumiin perustuvaa, tutkimustietoa aiheesta. He tutkivat kymmenen 1500-1600-luvulla tapahtuneen ruttoepidemian asuntomarkkinavaikutuksia Amsterdamissa ja kahden 1800-luvun koleraepidemian vaikutuksia Pariisissa. Jotkut näistä ruttoepidemioista tappoivat jopa 10% Amsterdamin väestöstä ja kumpaankin koleraepidemiaan kuoli noin 2% Pariisin asukkaista.

 

Tutkimustulosten perusteella nämä merkittävät epidemiat aiheuttivat huomattavan, noin kymmenen prosentin pudotuksen asuntohinnoissa. Suuresta kuolleisuudesta huolimatta hintataso ei kuitenkaan romahtanut. Hintojen madaltuminen tapahtui nopeasti: hinnat putosivat ensimmäisen puolen vuoden aikana epidemian puhkeamisesta, mutta eivät juurikaan sen jälkeen.

 

Epidemian päätyttyä asuntohintanousu palautui suhteellisen nopeasti aiemmalle tasolleen. Hintatason palautumista pandemiaa edeltävälle kehitysuralleen ei tutkimuksessa analysoida erikseen. Hintamuutoksia koskeva analyysi ei anna viitteitä siitä, että epidemian negatiivinen hintavaikutus olisi kuroutunut umpeen normaalia nopeamman hintanousun kautta: hintataso siis näyttäisi jääneen pysyvästi hieman matalammalle kehityspolulle.

 

Francke ja Korevaar dokumentoivat vuokratasossa selvästi pienemmän pudotuksen kuin hinnoissa. Tämä on linjassa tieteellisen kirjallisuuden kanssa: vuokrataso on hyvin jäykkä ja hidasliikkeinen suhteessa asuntohintoihin.

 

Wong (2008) puolestaan analysoi 2000-luvun ensimmäisen pandemian, SARSin, vaikutusta asuntohintoihin epidemiasta pahiten kärsineessä Hong Kongissa. Havaittu SARSin aiheuttama hintapudotus oli koko kaupungin tasolla alle kaksi prosenttia. Hinnat putosivat tämän lisäksi 1-3 prosenttia niissä asuinrakennuksissa, joissa tiedettiin olevan SARSiin sairastuneita – pandemian aikana sanomalehdissä tiedotettiin SARS-tapauksista rakennustasolla.

 

Selvästi Francken ja Korevaarin havaintoja pienempi hintapudotus ei ole yllättävää huomioiden merkittävästi vähäisempi kuolleisuus sekä se, että muutkin epidemian yksityiskohdat sekä talouden ajassa ja alueiden välillä vaihtelevat rakenteet vaikuttavat asuntohintareaktioihin. Hintapudotus olisi Wongin analyysin perusteella toki ollut jonkin verran voimakkaampi ilman asuntomarkkinoille tyypillisiä kitkatekijöitä sekä myyjäpuolen reaktiota epidemian aikana.

 

Mielenkiintoista on erityisesti se, että useat myyjät näyttävät siirtäneen asunnon myyntiajankohtaa myöhemmäksi – Suomessahan on raportoitu kauppamäärien vähentyneen maalis-huhtikuussa paljolti juuri sen seurauksena, että asuntoja on tullut vähemmän myyntiin. Vähäisempi myytävien asuntojen tarjonta aiheuttaa pienemmän kauppamäärän ohella korkeamman hintatason, tai vastaavasti kriisin hetkellä vähäisemmän hintapudotuksen. Myös Amsterdamin epidemioiden yhteydessä havaitaan 25 % pudotus kauppamäärissä, mikä on linjassa suomalaisten kiinteistövälittäjien huhtikuun osalta raportoimien asuntokauppamäärien vähenemisen kanssa.

 

Wongin analyysi soveltuu nykytilanteeseen tarkasteluun sikäli, että SARS-epidemian seurauksena Hong Kongissa suljettiin koulut ja tehtiin muita merkittäviä rajoitustoimenpiteitä kolmen viikon ajan. Toisaalta SARS oli skaalaltaan huomattavasti suppeampi kuin koronapandemia: Hong Kong oli pahiten kärsinyt alue, mutta sielläkin vain 2,6 % väestöstä sairastui tautiin, ja maailman laajuisesti kuolemantapaukset jäivät SARSin osalta marginaalisiksi suhteessa koronaan. Myös talouskehitykseen haitallisesti vaikuttavat rajoitukset ovat nyt maailman laajuisesti eri luokkaa kuin SARSin yhteydessä.

 

Suhteessa Amsterdamin ja Pariisin historiallisiin epidemioihin kuolleisuus koronapandemiaan tulee nykytiedon valossa olemaan huomattavasti pienempi. Lisäksi kirjallisuudessa esitetyt tutkimustulokset koskevat (jo ko. epidemioiden aikaan) suuria ja voimakkaasti kasvavia kaupunkeja. Tuloksista ei voi vetää pitkälle meneviä johtopäätöksiä sellaisia kaupunkeja koskien, joissa asuntokysyntä ei ole ollut nousutrendillä.

 

Hintojen pudotuspaineita Suomessa suhteessa moniin muihin maihin vähentää se, ettei täällä ole ollut nähtävissä – myöskään tutkimustiedon pohjalta – laajamittaista ylihinnoittelua asuntomarkkinoilla. Tämä poikkeaa esimerkiksi Australiasta, jossa on hiljattain ennustettu jopa 30 prosentin pudotusta asuntohinnoissa maan suurimmissa kaupungeissa.

 

Lähteet

France, M. & Korevaar, M. (2020) Housing Markets in a Pandemic: Evidence from Historical Outbreaks (May 6, 2020). Available at SSRN or dx.doi.org

Wong, G. (2008) Has SARS infected the property market? Evidence from Hong Kong. Journal of Urban Economics, 63: 74-95.